El estudio de títulos consiste en el análisis jurídico de los inmuebles, que con el tiempo se ha vuelto complejo, porque se deben tener en cuenta muchas más variables que en el pasado. Con éste, se determina el propietario, se evalúa la cadena de tradición que ha tenido y se identifica si hay alguna limitación al dominio que afecte su libre disposición.
Normalmente se debe partir del certificado de tradición y libertad del inmueble expedido en una fecha reciente (aunque el hecho de ser expedido, por ejemplo, con 30 días de antelación no da certeza, porque una limitación de dominio se pudo haber inscrito un día después de obtenido). Con éste, se identifica el predio, su dirección, ubicación, nomenclatura, el folio de matrícula inmobiliaria, su perímetro, cabida y linderos y permite establecer los gravámenes tales como hipotecas, embargos y reglamentos de propiedad horizontal, que muchas veces establecen aspectos relevantes que no se vislumbran a primera vista, razón por la cual es preciso también estudiar la escritura que lo regula, junto con sus reformas o modificaciones.
Además, un estudio de títulos completo debe incluir la lectura de todas las escrituras públicas y documentos que estén inscritos en el certificado de tradición y libertad (básicamente los últimos 10 años) y es conveniente solicitar las actas de la Asamblea General de Copropietarios de por lo menos los últimos tres últimos años, en caso de estar sometido al régimen de propiedad horizontal, con el fin de estar enterados de las novedades, situaciones y/o conflictos que tenga la copropiedad antes de firmar la promesa y/o escritura, pues muchas veces permite “descubrir” situaciones que podrían ser definitivas para tomar la decisión de compra. Igualmente, es preciso obtener paz y salvos de impuestos, distritales o municipales que incluyan obras de valorización y lo más prudente es hacerlo ante las respectivas entidades.
En caso que el propietario sea una sociedad comercial, es indispensable solicitar un certificado de existencia y representación legal de la Cámara de Comercio respectiva, para cotejar posibles limitaciones y aclarar las facultades de los representantes legales, para otorgar el acto correspondiente y si es del caso, solicitar la correspondiente acta del órgano social respectivo que lo autorice. Adicionalmente, antes de firmar cualquier promesa o escritura, deben revisarse las listas restrictivas nacionales e internacionales y verificar que no haya en curso procesos de extinción de dominio sobre el inmueble (lista Clinton, OFAC, entre otras).
Es pertinente también establecer que el inmueble en cuestión no tenga pasivos ambientales, analizar los permisos y licencias con los que cuenta e indagar ante la Secretaría Distrital de Planeación si sobre éste recae alguna reserva o afectación de carácter vial o ambiental, entre otras, establecida en ejercicio del principio de Planificación Urbana o si existiere alguna limitación urbanística, revisando cuidadosamente el Plan de Ordenamiento Territorial –POT- para inmuebles rurales especialmente.
Las situaciones más conocidas o recurrentes que indican limitaciones al dominio y que se encuentran al realizar un estudio de títulos, son:
- Embargo: El inmueble que está embargado está fuera del comercio como lo establece el Artículo 1521 del Código Civil: “hay objeto ilícito en la enajenación de un inmueble embargado, a menos que el juez autorice o el acreedor lo apruebe”.
- Inscripción de una demanda: Como bien indica el Artículo 591 del Código General del Proceso: “El registro de la demanda no pone los bienes fuera del comercio pero quien los adquiera con posterioridad estará sujeto a los efectos de la sentencia…”.
- Patrimonio de Familia: El inmueble es inembargable y para enajenarlo, debe cancelarse el patrimonio de familia, cumpliendo también con los requisitos correspondientes, cuando hay menores de edad.
- Afectación a vivienda familiar: La vivienda es inembargable y sólo puede ser vendida con el cumplimiento de algunos requisitos, esto es, si ambos cónyuges o compañeros permanentes aceptan y cancelan el gravamen. Si el inmueble se vende por escritura pública, sin el consentimiento del cónyuge o compañero permanente, el acto jurídico estaría viciado de nulidad absoluta.
- Hipoteca: La constitución de una hipoteca no excluye al inmueble del comercio. Sin embargo, antes de enajenarse, debe extinguirse la obligación y cancelarse la respectiva anotación, pues en caso de no hacerlo, el bien hipotecado podría ser rematado o adjudicado a favor del acreedor, si el deudor no paga la deuda, en otros términos, el comprador estaría sometido a las “resultas del pleito” correspondiente.
- Fideicomiso: Aunque éste no excluye al inmueble del comercio, el adquirente correría el riesgo de tener que restituirlo al fideicomisario, al cumplirse la condición pactada.
- Usufructo: Implica una división del derecho de dominio y posesión (el nudo propietario tiene el derecho de disponer del bien, mientras que el usufructuario tiene el uso y el goce del mismo). Por esto, el inmueble debería ser vendido conjuntamente por ambos –nudo propietario y usufructuario- para que el adquirente obtenga la plena propiedad.
- Servidumbre: Si la servidumbre del inmueble es pasiva implicaría que el predio, está gravado en beneficio de otro de otro propietario.
En conclusión, el estudio de títulos resulta esencial cuando va a adquirirse un inmueble, o recibirse en garantía, pues permite determinar el predio, identificar al propietario, que es con quien debe realizarse el negocio, detectar los problemas jurídicos del mismo y las diferentes figuras que impiden u obstaculizan su libre disposición.
Publicado en la Edición 598 de Ámbito Jurídico