El estudio de t\u00edtulos consiste en el an\u00e1lisis jur\u00eddico de los inmuebles, que con el tiempo se ha vuelto complejo, porque se deben tener en cuenta muchas m\u00e1s variables que en el pasado. Con \u00e9ste, se determina el propietario, se eval\u00faa la cadena de tradici\u00f3n que ha tenido y se identifica si hay alguna limitaci\u00f3n al dominio que afecte su libre disposici\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
Normalmente se debe partir del certificado de tradici\u00f3n y libertad del inmueble expedido en una fecha reciente (aunque el hecho de ser expedido, por ejemplo, con 30 d\u00edas de antelaci\u00f3n no da certeza, porque una limitaci\u00f3n de dominio se pudo haber inscrito un d\u00eda despu\u00e9s de obtenido). Con \u00e9ste, se identifica el predio, su direcci\u00f3n, ubicaci\u00f3n, nomenclatura, el folio de matr\u00edcula inmobiliaria, su per\u00edmetro, cabida y linderos y permite establecer los grav\u00e1menes tales como hipotecas, embargos y reglamentos de propiedad horizontal, que muchas veces establecen aspectos relevantes que no se vislumbran a primera vista, raz\u00f3n por la cual es preciso tambi\u00e9n estudiar la escritura que lo regula, junto con sus reformas o modificaciones.<\/p>\n\n\n\n
Adem\u00e1s, un estudio de t\u00edtulos completo debe incluir la lectura de todas las escrituras p\u00fablicas y documentos que est\u00e9n inscritos en el certificado de tradici\u00f3n y libertad (b\u00e1sicamente los \u00faltimos 10 a\u00f1os) y es conveniente solicitar las actas de la Asamblea General de Copropietarios de por lo menos los \u00faltimos tres \u00faltimos a\u00f1os, en caso de estar sometido al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, con el fin de estar enterados de las novedades, situaciones y\/o conflictos que tenga la copropiedad antes de firmar la promesa y\/o escritura, pues muchas veces permite \u201cdescubrir\u201d situaciones que podr\u00edan ser definitivas para tomar la decisi\u00f3n de compra. Igualmente, es preciso obtener paz y salvos de impuestos, distritales o municipales que incluyan obras de valorizaci\u00f3n y lo m\u00e1s prudente es hacerlo ante las respectivas entidades.<\/p>\n\n\n\n
En caso que el propietario sea una sociedad comercial, es indispensable solicitar un certificado de existencia y representaci\u00f3n legal de la C\u00e1mara de Comercio respectiva, para cotejar posibles limitaciones y aclarar las facultades de los representantes legales, para otorgar el acto correspondiente y si es del caso, solicitar la correspondiente acta del \u00f3rgano social respectivo que lo autorice. Adicionalmente, antes de firmar cualquier promesa o escritura, deben revisarse las listas restrictivas nacionales e internacionales y verificar que no haya en curso procesos de extinci\u00f3n de dominio sobre el inmueble (lista Clinton, OFAC, entre otras).<\/p>\n\n\n\n
Es pertinente tambi\u00e9n establecer que el inmueble en cuesti\u00f3n no tenga pasivos ambientales, analizar los permisos y licencias con los que cuenta e indagar ante la Secretar\u00eda Distrital de Planeaci\u00f3n si sobre \u00e9ste recae alguna reserva o afectaci\u00f3n de car\u00e1cter vial o ambiental, entre otras, establecida en ejercicio del principio de Planificaci\u00f3n Urbana o si existiere alguna limitaci\u00f3n urban\u00edstica, revisando cuidadosamente el Plan de Ordenamiento Territorial \u2013POT- para inmuebles rurales especialmente.<\/p>\n\n\n\n
Las situaciones m\u00e1s conocidas o recurrentes que indican limitaciones al dominio y que se encuentran al realizar un estudio de t\u00edtulos, son:<\/p>\n\n\n\n
En conclusi\u00f3n, el estudio de t\u00edtulos resulta esencial cuando va a adquirirse un inmueble, o recibirse en garant\u00eda, pues permite determinar el predio, identificar al propietario, que es con quien debe realizarse el negocio, detectar los problemas jur\u00eddicos del mismo y las diferentes figuras que impiden u obstaculizan su libre disposici\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n