Con la simulaci\u00f3n de un contrato, se pretende esconder una realidad, aparentando un negocio jur\u00eddico. Actualmente, es muy utilizada la simulaci\u00f3n de contratos de compraventa de inmuebles con el fin de crear una ficci\u00f3n frente a terceros acreedores. Por ejemplo, buscando sacar activos de la sociedad conyugal, o del patrimonio del deudor para evitar embargos. Para hacer prevalecer la realidad, sobre el negocio aparente, se debe iniciar una acci\u00f3n de simulaci\u00f3n, aportando todos los medios de prueba disponibles y recurriendo a los indicios existentes.<\/p>\n\n\n\n
Como se indic\u00f3, la simulaci\u00f3n de un contrato ocurre cuando las partes celebran un contrato con la intenci\u00f3n de crear una apariencia ante terceros, diferente a la realidad. En t\u00e9rminos generales, se puede hablar de dos tipos de simulaci\u00f3n, la absoluta y la relativa.<\/p>\n\n\n\n
\u201cse comprueba la total ausencia de inter\u00e9s en celebrar el acuerdo entre quienes aparentan hacerlo, caso en el cual \u00abacto no hay, tanto que al correr el velo que cubre la fachada no se ve m\u00e1s que la nada porque las partes ning\u00fan acto jur\u00eddico celebraron realmente<\/em>.\u201d (CSJ SC3979-2022, 1 de julio).<\/p>\n\n\n\n \u201cEn una compraventa, por ejemplo, se da la simulaci\u00f3n absoluta cuando no obstante existir formalmente la escritura p\u00fablica que la expresa, no hay \u00e1nimo de transferir en quien se dice all\u00ed vendedor, ni adquirir en quien aparece comprando, ni ha habido precio.\u201d<\/em> (CSJ SC3598-2020, 28 sep.).<\/p>\n\n\n\n \u201cexiste la desfiguraci\u00f3n del verdadero querer de los intervinientes que prefieren encubrirlo al utilizar v\u00edas alternas \u00abevento en el que la simulaci\u00f3n es relativa porque negocio s\u00ed hubo solo que su nomenclatura jur\u00eddica es opuesta al revelado, en cuyo caso se afecta \u201cla naturaleza de la operaci\u00f3n<\/em>\u201d. (CSJ SC3979-2022, 1 de julio).<\/p>\n\n\n\n La anterior clasificaci\u00f3n es \u00fatil para comprender los alcances y efectos de la declaraci\u00f3n de simulaci\u00f3n. El efecto de la absoluta, consiste en restituir el patrimonio al estado anterior al negocio aparente, donde en la realidad, no hay, ni hubo ning\u00fan negocio jur\u00eddico, solamente una apariencia creada con la intenci\u00f3n de perjudicar a terceros. El efecto de la simulaci\u00f3n relativa es dar a prevalecer el negocio real, dejando sin valor el simulado.<\/p>\n\n\n\n La acci\u00f3n de simulaci\u00f3n es un proceso declarativo, patrimonial (es renunciable) y busca darle prevalencia a la realidad, sobre el negocio creado. Quien pretenda ejercerla, debe probar que hay un negocio jur\u00eddico aparente, una realidad diferente, que est\u00e1 oculta y que el tercero que la demanda, tiene un inter\u00e9s leg\u00edtimo en solicitarla. Por esto, las partes del negocio y los terceros, pueden ejercer la acci\u00f3n de simulaci\u00f3n, si cumplen con dos requisitos: (i) que tengan una relaci\u00f3n jur\u00eddica con una de las partes y (ii) que est\u00e9n interesados en darle prevalencia al negocio real, sobre el oculto para proteger sus derechos.<\/p>\n\n\n\n Entrando en materia en la simulaci\u00f3n de contratos de compraventa de inmuebles, es menester explicar que, la compraventa corresponde a un contrato en el que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero[1]<\/a>. La compraventa de inmuebles se reputa perfecta, con la firma de la escritura p\u00fablica[2]<\/a>, con la que hay una ratificaci\u00f3n del contrato, en frente al notario. Sin embargo, en la simulaci\u00f3n de una compraventa de un inmueble, la escritura p\u00fablica contiene una realidad ficticia. Por esto, para que el juez declare su simulaci\u00f3n se debe desvirtuar la fe p\u00fablica consagrada en la misma.<\/p>\n\n\n\n En principio, la carga de la prueba la tiene la persona que expone y alega la simulaci\u00f3n y por esto, el demandante debe aportar todos los elementos probatorios aprobados por la ley y que tenga disponibles, con el fin de mostrar la realidad de los contratantes. Aparte de las pruebas, hay varios indicios para saber si una compraventa de un inmueble es en realidad una simulaci\u00f3n. Por ejemplo, la relaci\u00f3n entre los contratantes (generalmente se hacen entre familiares cercanos o personas con v\u00ednculos comerciales estrechos), si el comprador no toma posesi\u00f3n del inmueble, la falta de pago del precio, o si \u00e9ste es muy inferior o muy superior al valor real, la falta de capacidad econ\u00f3mica del comprador, la existencia de un motivo para simular el contrato, si no hay una raz\u00f3n o causa real para celebrar el contrato, entre otras.<\/p>\n\n\n\n Hay varias modalidades que usan los contratantes para simular compraventas de bienes inmuebles, dentro de las que primordialmente est\u00e1n:<\/p>\n\n\n\n En conclusi\u00f3n, en el caso que alguien sospeche que la compraventa de un inmueble es una simulaci\u00f3n que lo afecta directamente, \u00e9ste puede iniciar un proceso judicial declarativo, aportando todos los medios de prueba permitidos por la ley y recurriendo a los indicios existentes, con el fin que el juez tras evaluar detenidamente la informaci\u00f3n determine si el contrato es simulado o no, para hacer prevalecer la realidad sobre el negocio ficticio. Esta resoluci\u00f3n judicial puede tener importantes implicaciones legales, buscando as\u00ed la protecci\u00f3n de los intereses leg\u00edtimos de la parte perjudicada.<\/p>\n\n\n\n Es fundamental destacar que este proceso judicial declarativo se basa en el imperativo de mantener la honestidad y la integridad en las transacciones inmobiliarias, garantizando que los acuerdos sean genuinos, para lo cual la justicia juega un papel crucial en desenmascarar posibles simulaciones, restableciendo as\u00ed la equidad y la legalidad en el \u00e1mbito de la compraventa de inmuebles.<\/p>\n\n\n\n Edici\u00f3n 622: <\/strong>La simulaci\u00f3n de contratos de compraventa de inmuebles. https:\/\/www.ambitojuridico.com\/noticias\/informe\/civil-y-familia\/la-simulacion-de-contratos-de-compraventa-de-inmuebles?check_logged_in=1<\/a><\/p>\n\n\n\n [1]<\/a> Art\u00edculo 1849 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n\n
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